第 一章 购物中心行业发展综述 13
第 一节 购物中心的定义与分类 13
一、购物中心的定义 13
（一）国际购物中心协会定义 13
（二）日本购物中心协会定义 13
（三）商务部定义 13
二、购物中心的分类 13
（一）国内外的划分标准 14
（二）建筑综合体分类 15
第二节 购物中心的特点 15
一、购物中心的空间特点 15
二、购物中心的运营特点 16
第三节 大型购物中心相关概述 17
一、大型购物中心含义分析 17
二、大型购物中心特点分析 18
第四节 世界购物中心发展情况 19
一、世界购物中心的兴起及深层原因 19
二、世界购物中心的演变历程 21
三、世界大型购物中心的典型模式解析 24
第二章 中国购物中心关联产业发展分析 27
第 一节 中国房地产业发展分析 27
一、房地产开发景气指数 27
二、土地开发及购置情况 27
三、房地产开发投资情况 28
四、房地产开发资金来源 30
五、中国房地产商品房建筑面积 31
六、中国房地产商品房销售情况 32
第二节 中国零售业发展分析 34
一、中国零售业发展规模分析 34
二、百家零售企业零售额分析 35
三、外资零售企业发展情况 36
四、中国零售业发展情况分析 37
（一）国庆黄金周市场零售业情况 37
（二）春节黄金周区域零售市场规模分析 38
（三）中国零售业发展建议 40
第三节 中国社会消费现状分析 40
一、中国GDP增长情况分析 40
二、中国人口总量与结构 42
三、全社会消费品零售总额 43
四、城乡居民收入增长分析 45
五、城乡居民消费情况分析 46
（一）城乡居民消费支出情况 46
（二）农村居民消费特点分析 47
六、居民消费信心指数分析 48
第三章 中国购物中心发展分析 50
第 一节 购物中心在中国的发展历程 50
一、雏形阶段（20世纪80年代末） 50
二、形成阶段（20世纪90年代） 50
三、高速发展阶段（21世纪10年代初） 50
第二节 中国购物中心发展现状分析 51
一、中国购物中心发展规模分析 51
二、购物中心发展的推动因素 52
（一）城镇化和服务业增长 52
（二）地方政府的推动力量 52
三、中国购物中心分布特点 53
四、购物中心业态组成分析 57
五、中国购物中心发展指数分析 58
（一）上海购物中心发展指数 58
（二）北京购物中心发展指数 59
（三）深圳购物中心发展指数 60
（四）广州购物中心发展指数 61
六、中国购物中心开发投资情况 62
第三节 购物中心的发展方向分析 64
一、购物中心功能定位 64
二、购物中心运营因素 65
（一）消费者认为的运营因素 65
（二）商户认为的运营因素 66
（三）开发商认为的运营因素 67
三、购物中心业态组合 68
四、网络购物与商场购物 68
五、中国购物中心企业前十 70
六、购物中心拓展方向 70
七、品牌购物中心情况 71
八、品牌商户未来发展趋势 72
第四节 消费者购物中心购物体验分析 73
一、消费者在购物中心的行为分析 73
二、影响消费者满意度的因素分析 74
（一）商户类型 74
（二）交通便利度 75
（三）购物消费体验 75
第五节 中国购物中心零售业并购交易 75
第四章 中国购物中心运营状况解析 78
第 一节 中国购物中心定位分析 78
一、休闲娱乐型定位 78
二、主题购物型定位 78
三、生活邻里型定位 79
第二节 购物中心经营模式分析 79
一、纯销售模式 79
二、租售并举模式 80
三、纯物业经营模式 81
第三节 购物中心投资收益分析 81
一、盈利模式选择 81
二、投资成本构成 82
三、各业态租金 83
四、投资回报率 83
（一）商业经营 84
（二）品牌输出 85
第四节 购物中心开发分析 85
一、购物中心开发流程 85
（一）总体概述 85
（二）调研与论证 86
（三）立项与决策 86
（四）选址与选型 87
（五）规划与设计 88
（六）融资与招商 89
二、购物中心开发可行性 90
（一）可行性分析的内容 90
（二）总体策划设计要点 92
（三）营销策划要点 95
（四）大型购物中心物业管理 96
三、购物中心开发策略 97
第五节 购物中心的业态组合方法 99
一、商圈研究 99
二、业态分类 99
三、租户权重 99
四、业态配比 100
五、分区布局 100
六、租约与期限 101
七、品牌建设 101
第六节 购物中心连锁品牌商户调研分析 102
一、商户业态分布 102
二、商户经营模式选择 102
三、商户未来开店计划 103
四、商户开店场所分析 103
五、选择购物中心的优先考虑因素 104
六、商户对购物中心的评价与期许 105
七、购物中心营销策略对促进销售的作用 106
第五章 中国购物中心竞争格局分析 107
第 一节 购物中心的发展周期研究 107
一、购物中心的经济周期 107
二、购物中心的成长性与波动性 108
三、购物中心的成熟度 109
第二节 购物中心竞争格局综述 109
一、购物中心集中度分析 109
二、购物中心的竞争程度 109
三、购物中心城市竞争力 109
第三节 大型购物中心企业竞争状况 111
一、领导企业的市场力量 111
二、追随企业的竞争力 112
第四节 大型购物中心国际竞争者的影响分析 112
一、外资抢滩中国购物中心市场 112
二、大型购物中心国际进入情况分析 112
三、国内外大型购物中心企业的SWOT比较分析 113
第六章 中国购物中心成功案例分析 115
第 一节 太古汇购物中心 115
一、购物中心基本情况分析 115
二、购物中心所在商圈竞争 115
三、传统高端消费习性分析 115
四、传统高端消费市场竞争 116
第二节 北京西单大悦城 117
一、购物中心基本情况分析 117
二、购物中心组织布局分析 118
三、购物中心品牌引进分析 118
四、购物中心流程设计分析 119
第三节 北京世纪金源购物中心 120
一、购物中心基本情况分析 120
二、购物中心整体规划分析 120
三、购物中心市场定位分析 120
四、购物中心经营情况分析 121
第四节 深圳华润中心·万象城 121
一、购物中心基本情况分析 121
二、购物中心竞争优势分析 121
三、购物中心主力店铺分析 122
四、购物中心物业管理分析 122
第五节 北京燕莎奥特莱斯 123
一、购物中心基本情况分析 123
二、购物中心经营理念分析 123
三、购物中心业态布局分析 123
四、购物中心品牌引入分析 124
第六节 上海奥特莱斯 124
一、购物中心基本情况分析 124
二、购物中心配套设施情况 124
三、购物中心品牌布局分析 125
四、购物中心建筑布局分析 125
第七章 中国购物中心投资运营企业分析 127
第 一节 大连万达商业地产股份有限公司 127
一、企业基本情况介绍 127
二、购物中心运营分析 127
三、企业经营情况分析 129
四、企业发展战略分析 130
第二节 凯德集团 130
一、企业基本情况介绍 130
二、购物中心运营分析 131
三、企业经营情况分析 132
四、企业发展战略分析 133
第三节 华润置地有限公司 133
一、企业基本情况介绍 133
二、购物中心运营分析 134
三、企业经营情况分析 134
四、企业发展战略分析 135
第四节 上海世贸股份有限公司 136
一、企业基本情况介绍 136
二、购物中心运营分析 136
三、企业经营情况分析 136
四、企业发展战略分析 138
第五节 中粮地产（集团）股份有限公司 139
一、企业基本情况介绍 139
二、购物中心运营分析 139
三、企业经营情况分析 140
四、企业发展战略分析 142
第六节 文峰大世界连锁发展股份有限公司 142
一、企业基本情况介绍 142
二、购物中心运营分析 143
三、企业经营情况分析 143
四、企业发展战略分析 145
第七节 恒隆地产有限公司 145
一、企业基本情况介绍 145
二、购物中心运营分析 146
三、企业经营情况分析 147
四、企业资本运作策略 147
第八节 茂业国际控股有限公司 148
一、企业基本情况介绍 148
二、购物中心运营分析 148
三、企业经营情况分析 150
四、企业未来发展展望 152
第九节 天虹商场股份有限公司 152
一、企业基本情况介绍 152
二、购物中心运营分析 153
三、企业经营情况分析 153
四、企业发展战略分析 155
第十节 深圳市益田集团股份有限公司 156
一、企业基本情况介绍 156
二、企业组织架构分析 156
三、购物中心运营分析 158
四、企业发展战略分析 158
第十一节 阳光新业地产股份有限公司 159
一、企业基本情况介绍 159
二、购物中心运营情况 159
三、企业经营情况分析 160
四、企业未来发展展望 162
第十二节 武汉南国置业股份有限公司 163
一、企业基本情况介绍 163
二、购物中心运营情况 164
三、企业经营情况分析 164
四、企业发展经营策略 166
第八章 中国购物中心建设投融资与招商分析 168
第 一节 购物中心的投融资分析 168
一、购物中心的投资特点 168
二、购物中心建设的融资渠道 168
（一）银行 168
（二）项目融资 169
（三）分拆上市 169
（四）买壳上市 169
（五）典当融资 170
（六）金融租赁 170
（七）房地产信托 171
（八）发行企业债 171
（九）投资担保融资 171
（十）民间私募基金 172
（十一）海外私募基金 172
第二节 购物中心的招商分析 172
一、购物中心招商指导原则 172
二、购物中心招商的类型 175
（一）招商顺序 175
（二）商家开店模式 177
（三）招商策略 178
（四）商家招商的用途 178
（五）商家租金的计算方式 178
三、购物中心招商的基础 179
（一）主力店招商工作的基础 179
（二）其他招商工作的基础 180
四、购物中心招商推进计划 180
（一）开发前期 180
（二）开发期（开发至开业前6-9个月） 181
（三）开业（开业前6-9个月） 181
（四）开业后及远期 181
第九章 2023-2029年中国购物中心发展前景与策略建议 182
第 一节 2023-2029年中国购物中心发展前景分析 182
一、2023-2029年中国购物中心发展环境预测 182
（一）中国房地市场展望 182
（二）中国商业地产发展前景分析 184
二、2023-2029年中国购物中心发展规模预测 187
三、购物中心体量变化趋势 187
第二节 2023-2029年中国购物中心发展趋势分析 189
一、产业发展与经济和社会发展紧密相连 189
二、融合、变异实现大型购物中心的创新 190
三、购物中心逐渐朝小型化发展 190
四、泛购物中心成发展趋势 190
五、区域型购物中心或成主流 191
第三节 2023-2029年中国购物中心投资建设风险分析 192
一、自然风险 192
二、政策风险 192
三、社会风险 192
四、经济风险 194
五、技术风险 195
六、内部决策与管理风险 196
第四节 2023-2029年中国购物中心投资建议 197
一、大型购物中心的前期规划设计 197
二、量身打造大型购物中心 197
三、人力资源战略 197
四、大型购物中心的公共关系 198
部分图表目录
图表 1 ICSC对购物中心的分类 14
图表 2 我国对购物中心的分类 15
图表 3 购物中心的空间形态引发的商业价值的转变 17
图表 4 2018-2022年中国房地产开发综合景气指数走势图 27
图表 5 2019-2022年中国房地产企业土地购置面积情况统计 28
图表 6 2019-2022年不同用途房地产开发投资构成情况 28
图表 7 2019-2022年中国房地产开发投资累计完成情况 29
图表 8 2018-2022年房地产开发投资额月度增长情况 29
图表 9 2022年东中西部地区房地产开发投资情况统计 29
图表 10 2019-2022年全国房地产开发企业资金来源构成情况 30
图表 11 2022年中国房地产开发资金来源结构 31
图表 12 2019-2022年房地产开发企业房屋施工面积情况统计 31
图表 13 2016-2022年房地产开发企业房屋施工面积细分产品情况 32
图表 14 2019-2022年房地产开发企业房屋竣工面积情况统计 32
图表 15 2016-2022年房地产开发企业房屋竣工面积细分产品情况 32
图表 16 2012-2022年中国房地产商品房销售面积趋势图 33
图表 17 2018-2022年中国商品房销售面积增长趋势图 33
图表 18 2022年不同地区房地产商品房销售面积情况 34
图表 19 2019-2022年房地产开发企业商品房销售额情况 34
图表 20 中国零售业主要经济指标统计 35
图表 21 2012-2022年百强零售企业销售规模情况 36
图表 22 2019-2022年零售百强外企销售额占比及增速 37
图表 23 2022年春节黄金周中国主要城市销售规模 39
图表 24 2018-2022年中国国内生产总值及增长变化趋势图 41
图表 25 2019-2022年国内生产总值构成及增长速度统计 41
图表 26 2019-2022年中国人口总量增长趋势图 42
图表 27 2022年中国人口数量及其构成情况统计 43
图表 28 2018-2022年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 44
图表 29 2022年中国主要消费品零售额及增长速度统计 44
图表 30 2018-2022年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 45
图表 31 2019-2022年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图 46
图表 32 2019-2022年城镇人均现金消费支出额变化趋势图 47
图表 33 2019-2022年农村人均现金消费支出额变化趋势图 47
图表 34 2018-2022年中国居民消费者信心指数月度变化情况 49
图表 35 2015-2022年中国购物中心数量情况统计 51
图表 36 2018-2022年全国40个大中城市土地成交面积增长情况 52
图表 37 2019-2022年不同类型城市土地成交溢价率 53
图表 38 2007-2022年中国新开业购物中心类型分布比例 54
图表 39 上海市购物中心主力店分布图 54
图表 40 成都市购物中心主力店分布图 54
图表 50 广州购物中心发展指数（SCDI）情况 62
图表 51 广州购物中心发展指数（SCDI）各指数排名 62
图表 52 2012-2022年中国购物中心累计商业建筑面积情况 63
图表 53 2018-2022年中国购物中心投资占全国商业用房总投资比重情况 63
图表 54 中国不同购物中心类型特点 64
图表 55 消费者认为购物中心运营的关键因素 66
图表 56 商户眼中购物中心运营的关键因素 67
图表 57 购物中心开发商认为运营最关键因素 68
图表 58 部分购物中心业态组合 68
图表 59 2015-2022年中国网络购物市场交易规模 69
图表 60 消费者认为商场购物优势 69
图表 61 消费者认为网络购物优势 70
图表 62 中国购物中心企业前10 70
图表 63 购物中心拓展放心调查结果 71
图表 64 知名购物中心品牌开设购物中心数量 72
图表 65 品牌商户店铺的首选目标 72
图表 66 品牌商户未来三年的扩张计划 73
图表 67 消费者在购物中心的逗留时间分布 74
图表 68 消费者在购物中心的主要活动比例分布 74
图表 69 中国购物中心零售业态并购交易趋势 76
图表 70 2022年中国十大购物中心、百货、超市零售业并购交易 76
图表 71 中国购物中心业态布局特征 82
图表 72 购物中心各业态的单店面积与租金的关系 83
图表 73 购物中心连锁品牌商户调研商户业态分布 102
图表 74 购物中心连锁品牌商户调研商户经营模式分布 103
图表 75 受访商户未来三年全国开店计划 103
图表 76 受访商户开店所在场所 104
图表 77 商户选择购物中心的优先考虑因素 105
图表 78 商户对大型购物中心关键素质的关注度 105
图表 79 购物中心的生命周期 107
图表 80 购物中心的周期特征 108
图表 81 中国购物中心发展潜力城市排名情况 110
图表 82 北京燕莎奥特莱斯购物中心业态分布 123
图表 83 2022年开业的万达广场一览 128
图表 84 2022年在建的万达广场一览 129
图表 85 2022年大连万达集团主要财务指标 130
图表 86 凯德商用中国区购物中心统计 131
图表 87 2019-2022年凯德商用主要财务指标统计 133
图表 88 华润置地差异化生意模式图 134
图表 89 2019-2022年华润置地有限公司部分购物中心运营情况统计 134
图表 90 2019-2022年华润置地有限公司资产与负债统计 135
图表 91 2019-2022年华润置地有限公司收入与利润统计 135
图表 92 2016-2022年华润置地有限公司营业收入分行业情况表 135
图表 93 上海世贸股份有限公司运营的购物中心情况 136
图表 94 2022年上海世贸股份有限公司分行业情况表 137
图表 95 2022年上海世贸股份有限公司业务结构情况 138
图表 96 2022年上海世贸股份有限公司分地区情况表 138
图表 97 中粮地产（集团）股份有限公司“大悦城”系类重点项目一览 140
图表 98 2022年中粮地产（集团）股份有限公司分行业情况表 141
图表 99 2022年中粮地产（集团）股份有限公司业务结构情况 141
图表 100 2022年中粮地产（集团）股份有限公司分地区情况表 141
图表 101 文峰大世界连锁发展股份有限公司购物中心门店情况 143
图表 102 2022年文峰大世界连锁发展股份有限公司分行业情况表 144
图表 103 2022年文峰大世界连锁发展股份有限公司业务结构情况 144
图表 104 2022年文峰大世界连锁发展股份有限公司分地区情况表 145
图表 105 恒隆地产有限公司购物中心分布 146
图表 106 2015-2022年恒隆地产有限公司收入与利润统计 147
图表 107 2015-2022年恒隆地产有限公司资产与负债统计 147
图表 108 茂业国际控股有限公司全国开店进度情况 149
图表 109 茂业国际控股有限公司购物中心情况 149
图表 110 2019-2022年茂业国际控股公司营业收入与利润统计 151
图表 111 2019-2022年茂业国际控股公司资产负债情况统计 151
图表 112 2022年茂业国际控股有限公司主要商店经营情况表 151
图表 113 天虹商场股份有限公司门店类型分布情况统计 153
图表 114 2022年天虹商场股份有限公司分行业及产品情况表 154
图表 115 2022年天虹商场股份有限公司业务结构情况 155
图表 116 2022年天虹商场股份有限公司分地区情况表 155
图表 117 深圳市益田集团股份有限公司集团本部组织架构 157
图表 118 深圳市益田集团股份有限公司下属企业示意图 157
图表 119 深圳市益田集团股份有限公司购物中心运营情况 158
图表 120 深圳市益田集团股份有限公司区域发展战略示意图 159
图表 121 阳光新业地产股份有限公司购物中心运营情况 160
图表 122 2022年阳光新业地产股份有限公司分行业及产品情况表 161
图表 123 2022年阳光新业地产股份有限公司业务结构情况 162
图表 124 2022年阳光新业地产股份有限公司分地区情况表 162
图表 125 武汉南国置业股份有限公司购物中心运营情况 164
图表 126 2022年武汉南国置业股份有限公司在建项目一览表 165
图表 127 2022年武汉南国置业股份有限公司分行业及产品情况表 165
图表 128 2022年武汉南国置业股份有限公司业务结构情况 166
图表 129 2022年武汉南国置业股份有限公司分地区情况表 166
图表 130 开业后招商的类别 176
图表 131 购物中心招商的类型（商家开店模式） 177
图表 132 主力店招商工作的基础 179
图表 133 其他商家招商工作的基础 180
图表 134 2023-2029年主要年份中国购物中心数量预测 187
图表 135 2019-2022年中国购物中心体量变化趋势 188
图表 136 2019-2022年购物中心商铺数量变化趋势 188
图表 137 购物中心业态多元化趋势 189
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